Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

Содержание
  1. Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?
  2. Сколько можно заработать? 
  3. Поиск клиента
  4. Инвестиционная привлекательность
  5. Кто и сколько предлагает заработать на апартаментах
  6. Чем привлекают девелоперы?
  7. Доступные программы
  8. На самом деле
  9. Что нового могут предложить девелопперы?
  10. Зачем покупать апартаменты для сдачи в аренду и зарабатывать 15% годовых
  11. Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает
  12. Виды проектов для инвестора
  13. Аренда апартаментов: как сдать и не пожалеть
  14. Сложно ли продать апартаменты
  15. Апартаменты под офис
  16. Сдача апартаментов в аренду: доход и прочие выгоды
  17. Выгоды проживания в апартаментах
  18. Кто покупает апартаменты?
  19. Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?
  20. Программы инвестирования в недвижимость
  21. Возможные проблемы при сдаче апартаментов
  22. Как застраховать себя от убытков
  23. Апарт-отель Vertical

Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости.

На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно.

Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой.

Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки.

Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее.

Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса.

Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать? 

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний.

Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня.

Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью.

Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья.

Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть.

Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше.

Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже.

Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья.

Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

инвестиционный консультант Рами Зайцман, источник фото – unsplash.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/9/6/stoit-li-pokupat-apartamenty-dlja-sdachi-v-arendu/

Кто и сколько предлагает заработать на апартаментах

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

https://partapart.ru/ — эксперт

За последние 2 года количество предложений купить апартаменты в апарт-отелях Санкт-Петербурга выросло в 3 раза. Чем девелоперы привлекают покупателей? Каковы перспективы такой инвестиции и приносит ли недвижимость данной категории реальный доход? Давайте проанализируем ситуацию и найдет ответы на эти вопросы.

Чем привлекают девелоперы?

Основной аргумент в пользу покупки апартаментов в СПб, который приводят застройщики – стабильная доходность. По их словам, намного выгоднее приобрести апартаменты, чем хранить деньги на банковском депозите.

Это и намного безопаснее вложений в голубые фишки биржевого инвестирования.

Чтобы привлечь потенциальных покупателей девелоперы предлагают полностью готовый продукт, прогнозируя определенную доходность, формируемую отдельными программами.

В настоящее время данный сегмент рынка предлагает две доходные программы. По одной владельцы апартаментов будут получать ежемесячный доход от 20 до 40 тысяч рублей (сумма зависит от проекта).

Такую программу, говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, чаще всего предпочитают новички, поскольку считают наиболее выгодной и безопасной.

В данном случае собственник будет получать прибыль в определенные договором сроки, независимо от востребованности номера.

Вторая программа предполагает более гибкие условия – владелец апартаментов получает доход без ограничений, в зависимости от загруженности номерного фонда.

То есть, в так называемый высокий сезон инвестор зарабатывает значительную сумму, но, когда происходит спад туристического интереса, его доход ожидаемо падает.

При этом управляющая компания стремится активно продвигать отель и в низкий сезон, так как также заинтересована в получении прибыли.

Кроме этого, существуют и другие программы, но обычно все они – немного измененные производные первых двух типов.

Доступные программы

На данный момент общее количество действующих апартаментов в Санкт-Петербурге составляет 3652 – посчитали ГК “БестЪ». В течение текущего года на рынок планируется вывести еще 4475 номеров (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля , только что состоявшегося ввода “Круиз–Апарт” и перенесенного ввода последних корпусов Salut!).

При этом большинство апартаментов располагается в сервисных апарт-отелей, и их доля будет расти, поскольку застройщики прекрасно понимают, что не смогут продать помещения, если доходная программа будет отсутствовать, а комплекс не будет иметь сервисную инфраструктуру.

Если верить прогнозам, уже к началу 2020 года количество сьютов (номеров с гостиной и спальней) будет увеличено на 5 245 и составит порядка 13.5 тысяч – таким прогнозом поделился Андрей Лушников, президент ГК “БестЪ”. Сейчас разные программы доходности действуют в пятнадцати комплексах – такие данные предоставили Colliers International.

Девелоперы утверждают, что инвесторы будут получаться гарантированную прибыль в размере 9 процентов. Ставка негарантированной доходности будет варьироваться в пределах 12-14 процентов.

В настоящее время в ГК «Пионер» продают апартаменты по программам гарантированного дохода и обратного выкупа. При этом первая является самой востребованной – сейчас все апартаменты, реализуемые по данной программе уже проданы.

Популярность ее весьма понятна, поскольку инвестор ничем не рискует, перекладывая риски на управляющую компанию в период простоя номеров. Он получает стабильную прибыль в размере, определенном договором с управляющей компанией. Даже если УК не сможет в какой-то момент сдать номер, его владелец все равно получит прибыль.

В общей сложности такая доходная программа приносит инвесторам прибыль в размере от 8 до 17 процентов годовых, что совсем неплохо.

Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management привела пример для наглядности: собственник апартаментов купил номер в 2014 году за 3.13 миллионов рублей. Программа доходности прогнозировала прибыль в размере 12.6 процентов годовых. За 4 года с учетом всех затрат на содержание апартаментов инвестор получил почти 50 процентов прибыли.

В свою очередь, у группы компаний PLG не 2, а 3 инвестиционные программы, которые различаются уровнем доходности:

  • 9-12 процентов со входом от 300 000 рублей для микроинвесторов (S);
  • 17 процентов со входом от 2 300 000 рублей (при покупке одного номера) (M);
  • 12-17 процентов – доход от юнитов площадью от 100 квадратных метров (L).

Некоторое время назад для привлечения инвесторов группа компаний приняла решение расширить классификацию доходных программ до категории XL. Она рассчитана на граждан, покупающих апартаменты, общая площадь которых превышает 500 квадратных метров.

Но все ли умеют определять доходность, ориентируясь на проценты? Конечно нет.

Именно поэтому еще один известный девелопер «Вало сервис» предлагает свои программы доходности, приводя конкретные цифры:

  • Долгосрочная аренда и получение прибыли от 25 тысяч рублей (Business Classic);
  • Краткосрочная аренда и получение прибыли от 40 тысяч рублей (Business Progressive);
  • Гарантированная прибыль в размере 29 тысяч рублей и 10 процентов прибыли свыше (Business Garant).

По оценке Карины Шальновой, директора RBI PM, доход от аренды апартаментов может доходить до 13 процентов годовых, без учета дальнейшей капитализации с момента приобретения недвижимости на этапе строительства по договору долевого строительства. Долгосрочная аренда может принести владельцу юнитов порядка 9-11 процентов (для примера, прибыль от сдачи квартиры достигает максимум 5-7 процентов годовых, а банковские вклады приносят не больше 8 процентов в год).

Доходность зависит от многих факторов, в том числе от начальной стоимости недвижимости. Темпы роста цен на доходную недвижимость сейчас выше, чем на жилую. Исходя из этого можно сделать вывод, что покупка апартаментов в кондо-отелях, безусловно более выгодна при покупке на ранних этапах.

На самом деле

А как дела обстоят, если посмотреть на ситуацию объективно? Надо понимать, что управляющая компания берет на себя все хлопоты по сервису не безвозмездно. В большинстве случаев в программах обещанной доходности девелоперы скромно умалчивают о вознаграждении УК. Например, у ГК “Пионер” оно составляет 20% от этой суммы, у компании PLG 25% дохода.

Но, это относительно немного, говорит Марина Павлюкевич, учитывая, что управляющая компания из этих средств оплачивает расходы на амортизацию номеров и привлечение арендаторов. Впрочем, и это не все, что нужно учитывать. Например, коммунальные платежи должен делать сам собственник.

В зависимости от площади апартаментов, размер коммунальных расходов может достигать от 3 до 9 тысяч рублей.

Что нового могут предложить девелопперы?

Очень интересной является программа доходности, которую хочет внедрить компания «Вало сервис» в своем новом корпусе.

Это котловой метод – когда доходы от номерных фондов будут собираться, отсюда будет вычитываться общая сумма расходов, а остаток будет делиться поровну между собственниками апартаментов (пропорционально количеству номеров).

Чем эта программа интересна? Тем, что собственник апартаментов сможет не беспокоиться о загрузке именно его номера, поскольку получит прибыль в любом случае.

В принципе метод справедлив, говорит Константин Сторожев. В настоящее время в большинстве апарт-отелей действует огромное количество тарифов, что не представляет возможным сбалансировать доходы всех апартаментов.

К примеру, один номер гость будет снимать по самой высокой стоимости, а в другой заселится группа туристов и заплатит по умеренному тарифу.

В гостиничных комплексах это разница балансируется за счет специальных технических программ, но в случае с УК требуется специальный контроль, чтобы получить справедливую систему распределения доходов.

Насколько реальны все выше приведенные цифры? Ответ на этот вопрос можно получить, самостоятельно произведя расчеты. Если опираться на слова участников рынка, то средняя стоимость аренды номера на сутки в трехзвездочном апарт-отеле в низкий сезон составляет 1800-2000 рублей, в высокий – 5-7 тысяч.

Если говорить у месячной стоимости, то средняя цена среднесрочной аренды варьируется в пределах от 25 до 50 тысяч рублей.

Источник: https://partapart.ru/novosti-i-analitika/kto-i-skolko-predlagaet-zarabotat-na-apartamentah

Зачем покупать апартаменты для сдачи в аренду и зарабатывать 15% годовых

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

Сдавать в аренду выгоднее апартаменты, а не квартиру. Такую недвижимость можно купить дешевле. Примерно на 20%. Если квартира в среднем окупается за 20 лет, то апартаменты — за 16 лет, подсчитали в «Яндекс Недвижимость».

Впрочем, по словам экспертов, для семей студии не очень подходят.
Россиянам, мечтающим стать московскими рантье, стоит покупать не квартиру, а апартаменты. Это следует из расчетов, которые провели в «Яндекс.

Недвижимость» для «Газеты.Ru».

Согласно расчетам, если квартира окупается в среднем за 20 лет, то апартаменты — за 16 лет. В компании даже выделили районы, где выгоднее всего сделать покупку. Самый быстрый срок окупаемости апартаментов — в Бутырском районе и Ховрино. Здесь он составляет 12 лет.

Если же рассматривать приобретение стандартных квартир, то этот срок будет выше. Он составит 19 лет в Бутырском районе и 20 лет — в Ховрино. Для Басманного, Бегового и Филевского парка окупаемость апартаментов составляет 13 лет. Для квартир же — 20, 22 и 19 лет соответственно.

Самый невыгодный район для приобретения апартаментов — Крылатское. Здесь срок окупаемости такой недвижимости составляет 26 лет. Также долго ждать прибыли начинающие рантье будут в Хамовниках. Апартаменты здесь окупятся за 22 года. Обычные же квартиры — за 26 лет.

Более быстрая окупаемость апартаментов по сравнению с квартирами связана с тем, что стоят они, как правило, ниже, — примерно на 20%. Однако в таком типе недвижимости есть целый ряд ограничений и нюансов.

«Первые риски, с которыми сталкиваются покупатели апартаментов, связаны с приобретением их на стадии строительства.

То есть при банкротстве застройщика те граждане, которые заключили договоры участия в долевом строительстве или иные инвестиционные договоры, не получат свою недвижимость в отличие от покупателей жилых помещений. На стандартное жилье распространяется законодательство о банкротстве.

В таком случае апартаменты уходят в конкурсную массу, а приобретатели могут требовать только денежной компенсации», — говорит руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

В апартаментах невозможно прописаться.

«Это не жилое помещение. В апартаментах невозможно получить длительную регистрацию по месту жительства. Можно получить только временную, по месту пребывания», — поясняет Мария Жукова, управляющий директор «Миэль-Аренда».

Да и ежемесячные коммунальные платежи в апартаментах на 10-25% выше, чем в квартирах. Ставка налога на имущество физлиц составляет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как собственники квартир выплачивают только 0,1-0,3%. Есть проблемы и с инфраструктурой рядом.

У компаний нет обязательства строить рядом с таким типом жилья поликлинику, детский сад, школу и другие социальные объекты. Так что, покупать их для семейной жизни риэлторы не рекомендуют.

А вот для аренды это не так важно. Планировка апартаментов позволяет сделать из них удобные студии.

Благодаря высоким потолкам многие делают из них двухэтажное жилье, рассчитанное под сдачу.

В итоге арендатор готов платить за апартаменты гораздо больше, чем за стандартные однушки, поскольку расценивает такой тип жилья не как эконом, а как комфорт-класс. Особенно привлекает формат двухэтажных студий иностранцев и командировочных.

Апартаменты охотно снимают посуточно, платят по 2.500-5 000 тыс. руб. в сутки, однако необходимость искать клиентов и проводить постоянную уборку отпугивают многих собственников от сдачи такой недвижимости на короткий срок.

Как комментируют риэлторы, сейчас апартаменты занимают почти четверть на рынке новостроек столицы.

Хотя, по словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», пять лет назад на них приходилось 30% экспозиции на «первичке».

«Тогда на рынке наблюдался дефицит качественных ЖК, что отчасти и привело к развитию данного формата», — отмечает она. Сейчас, по словам эксперта, апартаменты выбирают только 9% покупателей на первичном рынке жилья Москвы.

Каждый пятый при этом совершает сделку с инвестиционными целями. Иными словами, собирается сдавать их в аренду. При этом чиновники давно ведут разговоры о правовом статусе такого типа жилья. В частности, высказываются идеи приравнять апартаменты к квартирам.

Это может поднять их стоимость на 20%, считает Полякова.

Эксперт считает, что вряд ли в ближайшее время стоит ждать бума на этот тип жилья. «Квартиры — понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами», — отмечает Полякова.

По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра Циан, апартаменты в большинстве случаев действительно лучше походят с инвестиционной точки зрения для сдачи в аренду по сравнению с квартирами.

Однако в любом случае нужно рассматривать конкретные примеры апартаментов в разных локациях в Москве. Выгоднее покупать недвижимость в строящихся зданиях на старте продаж, говорит Попов.

По подсчетам Циан, при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости Москвы (квартиры и апартаменты) доходность рантье составит всего 5,5%.

Вложенные средства вернутся за счет аренды только через 18 лет.

Мы можем предложить купить апартаменты для сдачи  в Москве , Новой Москве и Сочи Красная Поляна с доходностью до 17 % годовых.

Заказать просмотр апартаментов

Источник: https://stinpart.com/apartamenty-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/

Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

Одной из популярных бизнес-идей в последнее время стала покупка сервисных апартаментов для сдачи в аренду.  В рекламных буклетах застройщика схема выглядит красиво: управление апартаментами при этом осуществляет специально нанятая компания, а владелец только получает прибыль.   Так ли это на самом деле?

                               Плюсы и минусы апартаментов

Виды проектов для инвестора

Рассматривая вложения в рынок апартаментов, покупатель столкнется с выбором: приобрести сервисные апартаменты или обычные, не обремененные дополнительными услугами.

Сервисные апартаменты отличаются от обычных — псевдо-квартир.  Они больше похожи на гостиницу, в которой инвестор покупает один или несколько номеров в частную собственность.

В отличие от них обыкновенные (не сервисные) апартаменты – помещение в здании, внешне похожем на многоквартирный дом, но юридически являющимся нежилым (гостиницей).  Обычно их строят в местах, где жилое строительство запрещено, поскольку:

  • установлены ограничения в градостроительном регламенте;
  • не соблюдаются строительные нормы (для нежилых помещений они менее строгие, чем для квартир.

Такие апартаменты стоят значительно меньше, чем аналогичные квартиры.  Невысокая цена призвана компенсировать неудобства будущих жильцов.

Как выбрать лучшие апартаменты для инвестиций

В любом из указанных выше вариантов, важную роль играют характеристики объекта:

  • где находится апарт-отель.

От этого зависит, насколько легко будет его сдать в аренду или продать в дальнейшем.

  • какая требуется сумма для инвестиций.

Обычно стоимость апартаментов несколько ниже аналогичных квартир.  Однако их дальнейшее обслуживание выйдет дороже.  Стандартные коммунальные услуги потребуется оплатить по коммерческим тарифам.

  Если же речь идет о сервисных апартаментах, вознаграждение управляющей компании может существенно уменьшить доходность вложения.

  Не стоит забывать и о повышенных налогах – за само помещение и за земельный участок под апарт-отелем.

Более подробно о сопутствующих расходах читайте в наших статьях, посвященных налогам и оплате коммунальных услуг за апартаменты.

  • построен ли объект, или еще нет.

Апартаменты на этапе строительства обычно стоят дешевле.  В то же время, существует риск, что объект превратится в долгострой.  Поэтому, приобретая апартаменты в строящемся объекте, нужно оценить надежность застройщика и то, предполагает ли цена объекта достаточную премию за риск. Также необходимо проверить наличие разрешения на строительство и других документов у застройщика.

Вложения в строящийся объект начнут приносить отдачу только после завершения строительства.  Чтобы увеличить привлекательность своих объектов, некоторые застройщики предлагают инвесторам компенсировать период «простоя»  путем выплаты процентов на вложенные средства за период до ввода объекта в эксплуатацию.  Таким образом застройщик берет кредит у инвестора.

Аренда апартаментов: как сдать и не пожалеть

Еще один важный вопрос — кто будет осуществлять управление апартаментами, то есть сдавать их в аренду и перечислять средства инвестору.

В идеале управляющая компания-оператор должна иметь солидное портфолио проектов, по которым можно судить о ее компетентности.

  Но, поскольку апарт-рынок относительно новый, новичков-управляющих на нем также хватает.  Однако правильное управление объектом – это существенная гарантия будущей доходности.

 Если объект привлекателен, но надежность управляющего под вопросом – возможно, стоит подыскать другой объект.

У инвестора обычно есть возможность выбрать доходность проекта.  Она может быть:

  • более низкой, но гарантированной. Средства выплачиваются (в размере, определенном договором с застройщиком или управляющей организацией) независимо от того, было ли фактически сдано в аренду помещение;
  • более высокой доходностью, не выплачиваемой в период простоя.

В среднем, доходность апартаментов как минимум на несколько процентов выше банковских депозитов, что делает  их привлекательными для инвестиций.

Если сдача в аренду поручена управляющей компании, она ищет арендаторов и оформляет договоры с ними.  Инвестор только получает средства на свой банковский счет.

В некоторых сервисных проектах покупатель может взять сдачу апартаментов в аренду  в свои руки вместо заключения договора с управляющим. В этом случае доход будет полностью зависеть от усилий собственника.  Также, все формальности вроде заключения договоров с арендаторами придется выполнять самостоятельно.

В случае же простых (не сервисных) апартаментов, их сдача в аренду ничем не будет отличаться от аренды обычной квартиры.  Обычно договоры их аренды заключаются на срок менее 1 года, чтобы избежать их регистрации в Росреестре.  После истечения срока арендатор и арендодатель заключают новый договор.

Сложность  или легкость сдачи апартаментов в аренду будет зависеть от конкретного проекта, его характеристик (таких, как локация, набор дополнительных услуг) и арендной платы. 

Сервисные апартаменты, как правило, арендуют те, кто желает полностью переложить бытовые вопросы на управляющего.  Для приехавшего в Москву или Санкт-Петербург строить карьеру молодого менеджера аренда апарт-квартиры студии будет отличным решением.   В случае же обычных апартаментов арендатор будет, скорее всего, ожидать низкую цену, а услуги отступят на второй план.

Сложно ли продать апартаменты

Важной частью любого инвестиционного проекта является возможность выхода без потерь.  Вторичный рынок апартаментов также уже сформирован и функционирует. Удачный сценарий выхода будет зависеть от:

  • цены продажи;
  • места расположения объекта
  • его привлекательности для инвестиций или проживания.

Удачный выход и отсутствие сложностей при продаже апартаментов будет полностью зависеть от того, как инвестор выполнил «домашнюю работу» по анализу выгод и недостатков проекта перед вступлением в него.

 Кроме того, на цену продажи существенно повлияет цена покупки – ведь никто не хочет фиксировать убытки.

  Но и вторая сторона сделки, скорее всего, покупает апартаменты для инвестиций и получения дохода – поэтому цена должна оставаться привлекательной.

Договор с управляющей компанией может предусматривать дополнительные процедуры его перезаключения с новым инвестором (уведомление за определенный срок и т.п.).  В этом случае их тоже нужно будет выполнить.  Однако сервисный договор не должен ограничивать права инвестора на распоряжение своей собственностью.  Такое условие противоречило бы закону.

Апартаменты под офис

Вопрос о том, можно ли использовать апартаменты под офис, является неоднозначным. С юридической точки зрения, это нежилые помещения.  Поэтому на них не распространяется запрет на осуществление коммерческой деятельности, установленный для квартир.  С этой точки зрения, коммерческая (в том числе, офисная) деятельность в них возможна.

В то же время, для большей части покупателей апарт-квартира станет все-таки местом проживания (хотя и временного).  Наличие по соседству офиса может существенно осложнить отношения с соседями — особенно, если речь идет не о первом этаже с отдельным входом.  Поэтому некоторые девелоперы стараются ограничить возможность сдачи апартаментов в аренду под офис.

В последнее время обсуждается возможность присвоить  апартаментам статус жилых помещений.  Если это состоится, ведение бизнеса в них окажется вне закона.

Принимая решение об инвестициях в апартаменты, стоит хорошо взвесить все «за» и «против».  Обещанные девелопером цифры доходности на практике могут оказаться далеки от реальности.  Тщательный анализ проекта позволит инвестору избежать будущих разочарований.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/biznes-na-servisnyh-apartamentah

Сдача апартаментов в аренду: доход и прочие выгоды

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты. Арендный бизнес на апартаментах

Апартаменты — недвижимость, обладающая рядом отличительных признаков. С юридической точки зрения это номер повышенной комфортности, расположенный в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты. Отличительные особенности недвижимости:

  • площадь не менее 40 м2;
  • функциональное зонирование (две зоны или две комнаты минимум);
  • наличие кухни и гигиенических помещений.

Апартаменты попадают в группу нежилых объектов, так как, согласно законодательству, к жилой недвижимости относятся квартиры, дома и комнаты. По этой причине в апартаментах разрешена только временная регистрация (каждые пять лет необходимо продлевать ее срок).

Особенности жилья этой категории заключаются также в существовании возможности использовать ряд дополнительных услуг, как, например, в гостиничном комплексе. Это уборка, смена белья, глажка, заказ еды в номер, вызов такси и другие виды сервисного обслуживания.

Условная классификация апартаментов

Апартаменты различаются:

  • площадью и планировкой;
  • дизайнерским оформлением;
  • качеством организации обслуживания;
  • предназначением (для краткосрочного или длительного проживания).

На мировом рынке апартаменты представлены номерами в апарт-отелях, доходных домах, кондоминиумах, многофункциональных жилых комплексах. Все перечисленные виды недвижимости используются в основном для сдачи в аренду, но есть номера, в которых люди живут постоянно, в том числе собственники объекта.

Купить апартаменты для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, позволяющее получать стабильный доход.

Важно правильно выбрать недвижимость для коммерческих целей, учитывая совокупность факторов, определяющих привлекательность объекта для клиентов.

В первую очередь это качество жилья и инфраструктуры, во вторую — удобство транспортного расположения и организация сервисного обслуживания, в-третьих — уровень цен на проживание и сервис.

Апарт-отель Vertical служит примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли от сдачи апартаментов в аренду.

Выгоды проживания в апартаментах

Большинство зданий, в которых продаются или предлагаются в аренду апартаменты, расположены в современных жилых комплексах, бизнес-центрах и других объектах, построенных недалеко от центральной части города, в престижных или наиболее удобных спальных районах. Стоимость этого вида недвижимости на 15-25 % меньше цены на квартиру с аналогичными характеристиками.

Поскольку по законодательству апартаменты не входят в список жилых объектов, то собственник имеет право проводить перепланировку или иное переустройство помещений по упрощенной схеме (без разрешения государственных служб, но в соответствии с требованиями строительных стандартов).

Апартаменты, расположенные в отеле или многофункциональном гостиничном комплексе, максимально удобны для проживания, поскольку на первых этажах здесь расположены магазины, отделения банков, фитнес-залы, кафе, рестораны. Парковка для постояльцев — бесплатная услуга, территория надежно охраняется и содержится в чистоте.

Наличие комфортабельной кухни в номере представляет важность для большинства арендаторов, поскольку они получают возможность готовить еду по своему усмотрению, экономя на ресторанном питании.

Доход от сдачи в аренду апартаментов в больших городах, как правило, стабилен. Этот вид жилья привлекателен тем, что сочетает в себе домашний уют, безопасность проживания и множество дополнительных услуг, которыми можно пользоваться по собственному усмотрению.

Жильцы не тратят время на уборку, стирку и глажку, поиск парковочных мест. Безотказно работают все инженерно-технические коммуникации, поддерживается комфортный микроклимат в помещениях, чистота на лестничных площадках.

Жить в апартаментах намного удобнее, чем в обычных номерах отеля, по многим параметрам. Тщательно продуманные интерьеры отличаются оригинальным стилевым оформлением и расположением мебели, использованием красивых элементов декора.

В наличии кухня с набором посуды, пространство разделено на функциональные зоны.

Современные дизайнеры делают все для того, чтобы избежать безликой стандартизации интерьерного пространства, наполняя обстановку домашним теплом и комфортом.

Кто покупает апартаменты?

Апартаменты чаще всего приобретают люди, которые желают получать дополнительный доход. У этой категории предпринимателей есть собственное жилье, а другие площади они сдают в аренду, краткосрочную или длительную. Выгода от инвестиций в апартаменты не подлежит сомнению, особенно в тех случаях, когда объект расположен в исторической части города.

Спрос на номера всех категорий неуклонно растет, поскольку именно этот вид временного жилья в наибольшей степени соответствует требованиям делового человека или туриста в отношении качества обслуживания и комфорта проживания.

Краткосрочная и длительная аренда: сравнение вариантов

После покупки апартаментов у собственника возникает вопрос: как выгоднее сдавать номер, посуточно или помесячно? Краткосрочная аренда всегда приносит большую прибыль, но для ее получения необходимо уделять много времени организации самого процесса:

  • заниматься поиском арендаторов;
  • проводить регулярную уборку;
  • стирать и гладить белье;
  • покупать бытовые предметы и аксессуары;
  • осуществлять текущие ремонты;
  • снимать показания счетчиков;
  • вести учет коммунальных расходов;
  • принимать оплату.

Таким образом, сдачу апартаментов в краткосрочную аренду вполне можно расценивать как ежедневную работу, на выполнение которой далеко не у всех есть время, достаточный профессиональный опыт. Выход один — поиск ответственного исполнителя, которым может быть частное лицо или управляющая компания.

Со сдачей апартаментов в аренду проблем меньше, чем в вопросах поиска жильцов для квартиры.

Во-первых, жилье комфорткласса в основном арендуют ответственные люди, поэтому у собственников не бывает недоразумений c оплатой, случаев нарушения правил общественного правопорядка или эксплуатации бытового оборудования.

Во-вторых, управляющая компания берет на себя все организационные вопросы, гарантируя регулярные выплаты владельцу недвижимости, согласно условиям договора. Стоимость услуг посредника составляет порядка 25-30 % от выручки.

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?

Объем выручки зависит от расположения отеля (ЖК, многофункционального комплекса). Чем ближе к станции метро и остановкам общественного транспорта, тем больше спрос на номера. В праздники, новогодние каникулы, сезон отпусков спрос на аренду жилья возрастает.

В Санкт-Петербурге самые высокие цены номеров в горячий сезон, который начинается в мае и заканчивается в конце августа. В это же время заполняемость отеля достигает показателей 90-95 %. Хорошей величиной является среднегодовая заполняемость в пределах 60-70 %.

Вложение средств в традиционный сектор жилой недвижимости постепенно теряет актуальность, поскольку даже начинающий коммерсант умеет прогнозировать доходы. Показатель 3-4 %, максимум 5 % годовых — это далеко не те цифры, которые могут удовлетворить инвестора.

Обслуживаемые апартаменты представляют большую привлекательность для арендаторов как более удобное, современное и качественное жилье, поэтому спрос на недвижимость в этом сегменте постоянно растет.

Доход от сдачи в аренду составляет от 8 до 15 % годовых, причем эта выручка является пассивной, как вклад в банке (если недвижимость отдана по договору в распоряжение управляющей компании).

Владелец апартаментов ежемесячно получает определенный доход, независимо о наличия (отсутствия) арендаторов.

Программы инвестирования в недвижимость

Гарантированная доходность — вот, что больше всего интересует инвестора и является его главной целью. В области аренды жилья действует много предложений, которые различаются размером выплат, условиями и количеством обязательств, распределенных между сторонами договора.

Например, управляющая компания может выплачивать согласованную сумму собственнику, независимо от сезона и доходности (примерно по 30-35 тысяч в месяц), либо перечислять всю сумму дохода за минусом вознаграждения, определенного условиями соглашения.

Срок окупаемости вложений в покупку апартаментов составляет 4-11 лет, в то время как квартира окупается за 14-20 лет. Выгоднее всего приобретать недвижимость на стадии застройки, в этом случае доход составит до 30 % от стоимости объекта. Но это только в том случае, если объект строится быстро и качественно.

Расчет окупаемости апартаментов

Рассмотрим пример сдачи в аренду недвижимости с участием управляющей компании. Номера с чистовой отделкой и мебелью инвестор передает в доверительное управление. Компания берет на себя обязательства по содержанию и заселению жильцов, гарантируя выплату определенного дохода.

Двухкомнатный номер стоимостью 7 млн рублей принесет инвестору доход порядка 50-60 тысяч рублей в месяц при долгосрочной аренде и 95 тысяч рублей при краткосрочной сдаче жилья внаем. Недвижимость полностью окупится за 5-9 лет. Вышеуказанные суммы приводятся за вычетом расходов на содержание жилья и коммунальных платежей.

Налоги на имущество инвестор платит самостоятельно. Это приблизительные расчеты, поскольку цены на аренду зависят от многих факторов. Это и категория номера, и престижность района, и состояние окружающей среды, а также уровень развития инфраструктуры и многие другие моменты.

Возможные проблемы при сдаче апартаментов

Согласно действующему законодательству, проходить классификацию, чтобы получить «звездность», должны все апарт-отели, которые предполагают вести официальный бизнес по сдаче номеров в аренду. Сертификация выдается не на отдельный номер, а на все здание в целом. Этот сложный процесс узаконивания недвижимости ведут именно управляющие компании.

Сдача номеров в аренду — это бизнес, соответственно, собственник должен зарегистрировать предпринимательскую деятельность в форме ИП или ООО. Это означает неизбежность дополнительных расходов в виде налогов и внебюджетных платежей.

При покупке апартаментов на стадии застройки существует риск того, что строительство будет надолго заморожено. Неудачное расположение комплекса — еще один подводный камень.

К негативным факторам можно отнести массовую застройку района, шумность, плохие дороги, неблагоприятную социальную обстановку.

Результат неудачного месторасположения апарт-отеля — низкая заселенность и, соответственно, низкий доход.

Нечестная управляющая компания — явление достаточно распространенное. Сокрытие дохода под предлогом отсутствия постояльцев, когда номера сдаются втайне от владельца, может свести на нет доход инвестора.

Очень важный момент — качество обслуживания. Огромная конкуренция позволяет арендаторам выбрать апартаменты, соответствующие личным запросам, в том числе уровню комфорта. Если в номерах плохо убирают либо обслуживающий персонал ведет себя невежливо, отель быстро заработает плохую репутацию, которую очень трудно исправить.

Покупка апартаментов для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, которое позволяет получать стабильный доход.

Как застраховать себя от убытков

Покупка апартаментов, как одного номера, так и всего здания (апарт-отеля), осуществляется на основе тщательного анализа и детальных расчетов. Анализ включает изучение динамики спроса и предложений на аренду недвижимости этого класса в разных районах Санкт-Петербурга, проверку репутации управляющих компаний и застройщиков (если объект покупается на этапе строительства).

При этом покупка недвижимости с привлечением ипотеки не всегда является выгодной сделкой из-за чрезмерно длительного срока окупаемости вложений. Проценты по кредитам слишком высоки, здания строятся долго (1-2 года до сдачи в эксплуатацию в лучшем случае).

К тому же ипотеку дают только на строительство, а затраты на отделку и создание интерьерной обстановки полностью ложатся на инвестора. Грамотный выбор объекта покупки, варианта инвестирования и управляющей компании в 99 % обеспечивает доходность сделки.

Покупка готовых меблированных апартаментов — наиболее безопасный способ вложения капитала.

Инвестор получает возможность самостоятельно оценить объект по всем параметрам, представляющим важность для собственников и арендаторов.

Это интерьерная обстановка, планировка прилегающей территории, качество инженерно-технических коммуникаций, сумма регулярных эксплуатационных расходов, особенности организации управления, состояние подъездных путей.

Поскольку апартаменты пользуются повышенным спросом у туристов, следует обратить внимание на виды, открывающиеся из окна. Видовые номера в Санкт-Петербурге с панорамным обзором наиболее популярны у гостей города.

Апарт-отель Vertical

Апарт-отель Vertical может служить примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли.

В каждом номере есть все необходимое для комфортного жилья и отдыха одной семьи или компании туристов.

Предоставляется также возможность аренды номера на длительный срок, что представляет интерес для людей, находящихся в длительной командировке, или тех, кто ждет окончания строительства собственной недвижимости.

Стильная новая мебель, элитная сантехника, удобное расположение предметов обстановки, идеальная чистота в номерах всех категорий обеспечивают высокое качество проживания.

Эти важные преимущества добавляются к удачному транспортному расположению объекта и определяют стабильный спрос на аренду.

Руководство управляющей компании уделяет должное внимание уровню квалификации обслуживающего персонала и организации работы по высоким международным стандартам.

Приобретение номеров в Vertical — один из надежных вариантов получения дохода без каких-либо собственных усилий. Управляющая компания занимается поиском клиентов, выплачивает ежемесячно доход инвестору в размере 75 % от арендной ставки. Последний получает подробный финансовый отчет раз в месяц с достоверными данными.

Выгодный арендный бизнес в Санкт-Петербурге доступен и жителям других регионов. Если хотите получать дополнительный доход в Северной столице, позвоните по контактному телефону апарт-отеля Vertical.

Источник: https://vertical-hotel.ru/poleznaya-informatsiya/17955/

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: